英国移民网报道,目前正值英国大学入学季,很多留学生的租房问题自然成为很多学生和家长关注的热点。面对价格高昂的学生公寓或租赁房,很多刚入学留英学生发现在英国租房很不划算,还不如买房。
对于这一问题,多位英国房地产业内人士在接受记者采访时表示,根据目前的市场行情、投资前景以及结合中国留学生的实际情况,对于经济条件允许的本科学生而言,租房确实不如买房。
出租率回报率双高
针对留学英国是否值得买房的问题,英国房地产服务机构Winkworth中国部总监王艺在接受《华闻周刊》采访时分析称:“对于中国人来说,大量的留学生选择到英国读书,留学期间发现英国房产的租金非常高,同样是价值300万人民币的房子,在中国的月租金可能只有3000元人民币,但是在英国的租金却相当于15000元。如果一个学生留学3-5年,与其租房,还不如自己买房,同时还能够得到房价稳步增长的优势。因此带动了一部分留学生家长选择购房置业。”
作为房地产投资的一种,学生住房项目的投资有其独特的市场行情。从房客的增长、租房需求、市场供应、投资收益率和租金增长率等方面看,英国学生住房市场的前景广阔。
根据英国高等教育统计局(HESA)的数据显示,从1999年到2012年间,英国高校的全日制学生总数增长了54万,增长率高达46%;而在此期间,英国的学生公寓和学生租赁房的增长还不到14%,远远达不到市场的需求。
英国高校招生服务机构(UCAS)刚刚公布的数据显示,新学年里国际学生的增长率为13.7%,并且预测国际学生的增长速度将保持这种趋势,尤其是来自中国、新加坡和印度等国的留学生。成为学生住房市场的需求推动力量。
学生住宅的租金每年都在上涨,成为投资者看好的另外一个行情。Accommodation for Students公司总裁西蒙·汤普森分析称,英国的学生公寓市场行情一直很好,租金每年都会上涨、价值同样不断增长,是房地产行业非常值得投资的领域之一。
第一太平戴维斯公司(Savills)学生地产投资部门总监马秋思·罗伯特在该公司最新一期《英国学生房产聚焦》的研究报告中预测,2013-2014学年英国学生出租房的平均收益率将达到9.3%,比2012-2013学年的租金增长3.0%。
另一家国际房地产代理机构莱坊(Knight Frank)的报告预计,2013-2014年,学生公寓和学生租赁房的平均收益将稳定在9.2%。莱坊公司学生地产部总监詹姆斯·普兰表示:“大部分的国际学生青睐学校的学生宿舍或专门的学生公寓。”
在投资领域,根据国际房地产代理机构世邦魏理仕(CBRE)统计,2012年投资到学生公寓项目中的资金高达27亿英镑,是2011年的两倍。而2011-2012学年,英国学生公寓的出租率接近100%。
根据英国房东协会(NLA)最新的预测,剑桥的学生居民在未来10年将增长20%,而剑桥的学生住宅租金在过去7年里平均年涨幅为4%,高于全英3%的平均水平。牛津地区呈现和剑桥类似的行情。
从2009年金融危机低谷以来,英国最大的学生公寓开发管理公司联合集团(Unite Group)的股价上涨了近10倍,足以证明市场对学生公寓市场前景的认可。
投资形式多样
面对市场潜力等各种利好,许多学生家长,尤其是子女来英读A-Level(大学入学考试)并准备在英国读大学的留学生家长,非常认真地考虑为子女购买房产。还有一部分属于纯粹的投资者,希望通过不同方式,投资学生公寓。
据记者了解,投资英国学生住房项目,可以通过投资租赁房(Buy-to-Let)、购买学生公寓房地产公司的股票债券,或者通过投资具体的学生公寓项目的房间等方式。
至于专门的学生公寓投资项目,据记者了解,目前英国有多家学生公寓投资管理机构面向世界吸引投资,中国投资者可以投资某个学生公寓项目的一个或多个公寓房间,每一个学生公寓房间的投资平均在6-7万英镑。
这类投资通常会有一个固定的投资收益保证期,比如投资的前3年保证每年9%的回报率。保证的回报期从2年到5年不等,年回报率从6%到10%不等。
根据业内人士Jeffrey Yang结合多年的经验分析,这些学生公寓的出租率接近100%,而投资回报保证期之后的年收益, “按照今年的行情看,投资回报率只会更高。从我们近年的经验看,学生公寓的租金保持在每年3%-5%的涨幅,等于或高于同年通货膨胀率。”
谨慎选择投资区域
英国学生房产投资基金GCP Student Living的合伙人汤姆·沃德则表示,伦敦之外的学生公寓市场投资,需要格外谨慎,“如果考虑伦敦之外的市场,牛津和剑桥的学生公寓供应短缺,尚有巨大潜力,将是我们的首选区域。”
在最新一期的《英国学生房产聚焦》研究报告中,第一太平戴维斯公司通过对最新市场数据的分析认为,英国高校所在的城市巴斯、布莱顿、布里斯托、剑桥、卡迪夫、爱丁堡、伦敦、牛津和圣安德鲁等地位列最值得投资的学生住宅市场。但是,学生公寓市场不可能无限扩张,地产服务机构戴德梁行的莎拉·琼斯指出,在英国北部城市,比如丽兹、曼彻斯特和纽卡斯尔等城市,最近一两年建成的和在建的学生公寓有数千套,市场的需求增长并不明显,因此需要谨慎投资:“所投资的项目必须在地理位置、户型和价格等方面有足够的吸引力。”
另外,第一太平戴维斯公司《英国学生房产聚焦》研究报告发布的一个数据,也值得投资者留意:该报告发现,英国的英格兰和威尔士两大地区至少有6.6万套家庭租赁房有可能随时转型成为学生租赁房,提供高达26万个学生床位。这些学生租房的潜在供应,为投资者带来巨大的市场竞争和收益的不确定性。
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