投资美国房地产的流程解读

　　通过MLS系统选房

　　在美国，没有搜房网这样的网站，却有更好的房源信息平台——复合上市服务(Multiple Listing Service, MLS)，该系统已经有八十年的历史，由各个地区的经纪人协会所组成，主要功能是共享全美的房源信息。每一个经纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。投资者不必辛苦地去找很多的经纪人，或者找很多的房地产公司，或是找很多的各种网站、各种媒体广告，只需登录http://www.mls.com/，并进行简单注册后，在MLS系统中输入要寻找的房子的条件，所有在市场上符合条件的房子都会显现出来。

　　雇佣房地产经纪人

　　确定备选房源后下一步就是聘用房地产经纪人，他们将处理包括法律事务在内的大多数业务。美国法律规定所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产执照后才能从事经营活动。每一个经纪人都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表投资者看房之前，需要签订独家买方代理合约。同国内一样，除非特殊约定，买方不用付任何佣金，按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。

　　目前美国最大的几家房地产经纪公司，比如Coldwell Banker、21世纪不动产、高纬环球、在线房地产营销公司、John L. Scott房地产经纪公司、HotPads等均提供了简体/繁体中文页面和中文客服电话以便于华人投资者足不出户雇佣经纪人。

　　初签合同确定价格

　　确定目标房源后，买方经纪人将对该房产做综合评判和市场分析，给出具有实际参考价值的估价，并请投资者决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。当投资者确定买价，经纪人就会先起草一份有法律约束力的买房报价书，并附带意向书和资金证明，这三者构成一份初签合同，通常买家需交房屋总价的2%-5%作为押金表示出价诚意，如谈价失败后支票会由经纪人退还。如果投资者在初签合同上签了字，就意味着投资者必须按已报出的价格支付房款，不得撤回，除非存在欺诈或者目的条件不能满足(比如房屋验收不合格等)外。卖方收到买家的初签合同后可能还价，需要向买方发送书面的回签合同才能成立。这时投资者可以选择接受新报价或者继续回签卖方新报价。如果拒绝回签卖方新报价，那么就意味着之前初签合同对买方的约束力失效，投资者可以安心放弃当前卖方并寻找下一处房产。

　　签订销售合同和过户

　　一旦买方和卖方对房产价格达成一致意见后，双方经纪人就要起草正式销售协议。房产经纪人会为投资者准备好一切相关文件，投资者只需核实文件的内容属实并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款或者存在欺诈等过错。

　　在合同签署完后，美国法律规定会有一个“房屋检查保护期”，在该期间买方雇请独立的有执照的房屋检查公司，对所买房屋的地基、结构、屋顶、设施和水电气等进行全面的检查，出具房屋检查报告，以保障买家的利益。根据具体情况，买方可以要求卖家全部维修、部分维修或者贴补全部或部分维修费用;也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。

　　顺利通过房屋检查后就是款项交割和过户程序。美国的房屋买卖的资金要通过第三方公证托管公司完成，以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约后，由过户公司主持进行相关产权转移、税务支付、交易法规的执行、文件签署、资金交割等。对于一次性现金买断，只要资金已在美国，通常20天以内，最快可一个星期完成所有过户手续，之后约1-6个月内，买方会收到房产证。

　　贷款和保险

　　如果需要贷款，一般经纪人会替买方联系银行。非美国居民的贷款称为Foreign National Loan，贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率高低是由贷款人的信用分决定的。在美国没有超过一年工作经历的人信用分一般低于620点，贷款上限一般为20万美元，首付要求50%以上，贷款利率也会比美国居民高约1-3个百分点。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估，并由第三方评估机构提供评估报告。

　　在美国买木制别墅，需要在过户之前购买屋主保险，其中的基本险属于强制保险，保赔由于自然灾害、抢劫偷窃等犯罪，爆炸等意外事件、暴乱或骚动等群体性事件以及故意破坏对房屋造成的损坏，并保赔户主因房屋损坏直接导致律师费、医药费和室内个人财产损失。另外，买房者可以根据自己的需要购买扩充险、全保险、房客险、综合险、公寓险、活动房险、老房险和房东火险等。摘自：《十分钟看懂美国房产投资》作者：诸悦

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