香港楼市受益房地产政策稳定

申请香港移民，香港楼市受益房地产政策稳定。在通胀预期下，香港楼市近日出现第二波小阳春，新盘以市价推出，一口气卖出近千个单位，反映买家已搁下先前的疑虑投入市场。撇除对经济前景的评估外，过去几年房地产政策的可预测性大大提高，亦成了楼市较快回复信心的潜在原因。

香港楼市自三月份起开始回稳，扭转跌势，本来公众对小阳春不无疑虑，但随后两个月，楼价虽然没有大幅反弹，但走势保持推力，个别屋苑成交已回复到去年九月金融海啸前水平，令不少分析员亦感意外。

除了成交价企稳，楼市交投量在近日亦能维持，最近有新盘开售，价钱贴近市价，结果成功出售逾千单位，外资证券商因应楼市转向而陆续加入唱好行列，令地产股连日大受追捧。

资产贬值潮下表现稳定

股票和物业，向来是港人最普遍的投资保值工具。这次金融海啸，恒生指数由三万二千点高位回落，最低跌穿万一点，以最近重返万八点关卡计，跌幅仍接近四成。相比之下，楼价在二○○八年头仍然上涨，到去年九月后才掉头回软，但经过一轮回升，跌幅大约在两成之内，明显跑赢股票。

物业这次跑赢股票，有不同理由可解释;首先，楼价这次表现虽然比股票好，但从历史因素看，香港楼价最高点是在一九九七年，去年反弹的高峰，仍然和一九九七年高峰有距离，如果和一九九七年的高点相比，楼价跌幅就较大;相反，港股由二○○○年的高峰万八点，一直升至二○○七年底的三万二千点，是真正的历史新高，升得多自然跌得多。

这次全球资产的跌浪，由金融市场引发，最受伤害的是股票及衍生工具投资者，首当其冲的当然亦是股市，而楼市则是受累下跌，由于物业属于传统投资保值工具，当市场追求较为稳定的投资对象时，资金率先重回楼市，亦令楼价在三月份开始带头回稳。

有意见认为，楼市回暖得力于美国有意长期维持低息，此举既减低了买楼负担，又促成了置业保值对抗通胀预期。无可否认，买楼收租是最常见的投资方法之一;然而，这次资金流入物业市场，实是过去多年香港土地政策较为稳定和清晰，增加了对避险资金的吸引力。

香港房地产政策在二○○三年出现大转向，当时政府推出孙九招，以勾地机制代替定期卖地，楼宇供应由市场决定。过去两年，虽然地产商有声音要求重新卖地，但当局依然维持政策不变，去年外围经济恶化，勾地数量进一步减少。由于地产商手头土地有限，负债又轻，就算在市况最不明朗时，亦没有大幅割价倾销，结果增强了市场信砖头的想法。

跌少会否升慢要看市场

过去港人喜爱置业保值多于买股保值，很大理由是觉得香港地少人多，物业供应有限，回归后住宅供应一度大增，曾令物业保值的观念大受打击，公众开始明白，房地产政策可以对楼价产生很大影响。以目前市场情况而言，未来几年住宅供应可预测性相当高，相反股票供应量就很视乎市况和公司集资情况，供应量变化可以很大，这是市道较易保持稳定的有利条件。至于楼市会否出现跌得少、升得慢，则要留待市场解答。

近年，中港经济逐渐接轨，在内地生活水平提高下，大陆物业无论质素和配套都逐渐和香港贴近，投资价值亦不断增加。若论两地物业最大不同处，就是香港比较接受楼宇作为投资工具的价值，注重土地政策的稳定性;内地楼市受惠于高增长，同时亦较易受市况过热出现政策干预的风险，由于有这个分别，加上其他社会条件不同，造就了不少内地富裕阶层喜欢来港置业。

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