为什么不到香港移民投资呢

2投资门槛提高

高端客户频现

与购房金额在香港楼市所占比例逐年攀升相对应的是，内地客看中的楼盘也越来越高端。据张经理介绍，最开始出现内地居民赴港购房的迹象是在２００７年。随着ＱＤＩＩ“北水南调”的施行以及内地房地产调控政策的从紧，内地居民开始试水香港楼市。

“当时内地客户主要还是买价格便宜的靠近深圳的楼盘，成交的也是以５０平方米左右的小单位为主。”张经理称，当时最具代表性的就是位于屯门天水围的柏慧豪园和翔龙湾，价格仅为２．５万／平方米，算下来一套房子也就１００多万港元。而到了２０１１年，柏慧豪园的房价基本都已经涨到了３．５万／平方米。

柏慧豪园的成功，也让香港发展商看到了内地客户的潜力。随后，利用当时香港的投资移民政策，发展商开始向内地客户宣传购买６５０万以上房产移民香港的理念，成功引发了２００８年、２００９年期间内地居民赴港购房的一个高潮，同时也将内地客的购房价格推到了一个新的高度。６５０万，成为了当时内地客户在港置业的一个标杆价格。

“投资移民是不能办理贷款的，但这并不影响内地客户的购房热情。当时很多过千万的房产基本都是一次性付款，不办按揭。”张经理举例称，在港岛半山的天汇、西九龙的天玺，价格都已经达到了４万／尺（平方英尺，下同），如果是顶层的５００平方米单位，总价就已经过亿。“这样的价格即使在今天看来都还是很高。在向内地客户推出这样的天价楼盘时，开始我们也没什么信心，但是内地客户的接受能力超出了我们的想像。”

然而，在２０１０年港府出台的施政报告中，不仅将申请来港的投资门槛增至１０００万港元，同时规定房地产不能被接纳为计划下的投资资产。“这对于当时的香港楼市带来了不小的影响，因为以往置业移民一直是我们的销售人员在面对客户时推销的亮点，公司甚至还有专门的移民部门。”张经理称，在那之后，公司寻觅的主要目标开始由投资移民的客户转为豪宅市场的高端客户。“对于这些客户来说，价格已经不成问题，关键是房源的稀缺性。例如港岛半山和山顶的二手豪宅，在那里买一套房动辄上亿。”

据仲量联行此前的统计数据，在香港购买总价１０００万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的２０％，购买２０００万港元房屋的内地买家占３０％，购买５０００万港元房屋的内地买家占４０％，超过１亿港元顶级豪宅的内地买家占７０％。

3赴港购房首要考虑交通校网

对于赴港购房的内地客户，张经理认为可以划分为四类群体。

一类是高端客户，购房的主要目的是资产转移。“我们接触过很多这种类型的客户，他们通常都是千万以上豪宅的买家，对价格不敏感，最主要的要求就是保值。为避免公开个人资产情况，他们在付款时也大都选择一次性付款而不是按揭。”

还有一类客户则是看好香港的低息环境。目前香港的贷款利率仅２％到２．５％，远低于内地７％的水平，部分资产证明好的客户甚至能做到１．５％。而且香港楼盘在缴纳了１０％的订金之后通常还有一年的楼花期是免按揭的，这就为短线投机者利用杆杠效应炒卖楼价提供了保证。

除了投机以外，另一种投资的方法则是将物业用于出租。“我认识深圳的一个客户，他在深圳买了一套３００多万的房产，月租金３５００元。他同时在香港新界买了套２５０万港元、７００多尺的房子，租金收到了１８元每尺，月租折合人民币已经过万。”张经理表示，优质地段的香港房产投资回报率基本都能达到４％以上，因此也吸引了很多内地客的投资需求。

最后一类则是有着刚性需求的中产阶层。张经理指出，随着双非家庭以及来港就业的８０后的不断增多，这部分群体已经成为了潜在的庞大市场。出于子女上学上班的需要，这类客户多会选择交通便利、一线校网内的房产。（注：校网属香港特有说法，和内地的学位划定范围相似）

“无论是哪一类群体，他们共同点都有对资产保值的要求。”张经理告诉记者，内地客户买房时主要考虑的是房子的保值性，通常都会选择抗跌能力强的优质物业。

那么，什么样的楼盘会受到内地客的青睐呢？带着这个疑问，２月８日上午，记者以购房者的名义来到了位于香港新界区大围地铁站上的盛世楼盘。香港地产中介Ｂｏｂｏ向记者介绍，该楼盘价格在７０００港元／尺到９０００港元／尺之间，位于三条地铁线路交汇处，到市中心区九龙塘仅一站之隔，且地处贵族校网之内。Ｂｏｂｏ透露，现在该楼盘已经卖出了四分之三，只剩第三期的两座楼在卖，而且售出的单位中有近三成是内地的客户。

“在香港，买房子最重要的两个因素就是交通和校网。”Ｂｏｂｏ告诉记者，由于香港交通费用昂贵，位于地铁站沿线的楼盘一直都很抢手。另一方面，香港的教育采用校网模式，即只有住宅位于校网范围内的居民才能享有入读校网内学校的资格。而父母为了让子女能入读一线校网内的名校，在购房时就会慎重考虑其所在的校网。此外，由于租住校网范围内的住宅也能拥有入读资格，一线校网周边的住房通常也都能租出好价钱。

与盛世类似，另一个位于香港红 kàn 的目前正在热卖的新鸿基地产旗下楼盘升御门卖点也在于交通和校网。据了解，升御门地处２０１５年即将启用的地铁沙中线何文田站之上，而且周边有很多香港顶级中小学，属香港顶级３５校网区域。当天下午在位于西环的样板房展示厅，记者看到了不少前来询价的客户。“以升御门平均房价１１０００港币／尺，租金４０港币／尺计算，回报率有近４％。”据销售人员称，开售两周以来，升御门７００尺以下小单位已经全部售罄。他催促记者及早下订金，并称“卖一套少一套，下周就没货了。”

4额外印花税对内地客几无影响

美联集团副主席兼董事总经理黄经理指出，相信今年内地资金会继续流入香港，楼市将进一步受惠。黄锦康认为，自去年推出额外印花税政策后，港人入市比例下跌，导致去年内地客入市比例升至２０％，如政策延续，预计今年内地人置业比率有机会升至２５％。

“额外印花税效果显著，很大程度上遏制了香港楼市的投机行为。”张经理称，香港楼市中有大约三成的比例是由投机者构成，而政府的额外印花税政策相当于把这部分专注于短线炒卖的群体挤出了市场。

与这些香港本土投资者不同的是，内地的购房客资金充足，而且大多都是持有物业三年以上的长线投资，因此几乎不受港府政策的影响，填补了那三成香港投资者的空白，从而拉高了内地客在香港楼市中的比例。

此外，记者调查了解到，还有许多内地购房者是以公司名义买房，从而避免了额外印花税政策的约束。香港某地产经纪人张经理告诉记者，现阶段确实有不少以公司名义买房的业主。这些人基本都是真正的私营业主，他们买房时以一次性付款为主。至于私营业主买房的目的，一方面是以公司名义买房不受额外印花税的影响；另一方面，在楼价下跌时也不会出现负资产的风险，同时还可以避免税务局调查个人买卖楼宇的款项来源。“现在香港注册一个公司只需要２万港元左右，在准备卖房的时候只需将这个公司连同名下物业全部卖给买家就可以了，不需缴纳任何税费。”张经理透露，正在热销的楼盘御金国峰，就有七成左右的交易是以公司名义完成的。